Golden Visa & Yatırım

Golden Visa, belirli bir tutarın üzerinde yatırım yapan kişilere ve ailesine oturma izni (bazı durumlarda vatandaşlık yolu) sunan programların genel adıdır. Pasaport gücünüzü artırmak, Avrupa'da serbest dolaşım, çocuklarınız için eğitim ve sağlık imkânları ya da bir "B planı" için en çok tercih edilen yöntemlerden biridir. Ancak 2024-2026 arasında bu programlar köklü biçimde değişti: bazı ülkeler kapılarını kapatırken, bazıları eşik tutarlarını yükseltti, bazıları ise yeni rotalar açtı.

Bu rehberde, 2026 itibarıyla hâlâ açık olan başlıca Avrupa programlarını (Portekiz, Yunanistan, Malta, İtalya, Macaristan) güncel kurallarıyla ele alıyoruz. Hangi ülkenin yatırımla oturum, hangisinin uzun vadede vatandaşlık sunduğunu; yatırım türlerini, asgari tutarları, fiziksel kalma şartlarını ve aile kapsamını sade bir dille anlatıyoruz. Önemli bir not: Malta'nın "yatırımla doğrudan vatandaşlık" programı, Avrupa Adalet Divanı'nın Nisan 2025 kararının ardından sona erdi; İspanya da Golden Visa'sını Nisan 2025'te kapattı. Yani internette gördüğünüz birçok bilgi artık geçerli değil.

Vize11 olarak Türkiye'nin 81 ilinde, doğru ülke seçiminden belge hazırlığına ve başvuru takibine kadar tüm süreci sizin adınıza yönetiyoruz. Amacımız, profilinize ve bütçenize gerçekten uyan, hukuken sağlam bir programa yönlendirmek; sürpriz ret ya da yanlış yatırımla zaman ve para kaybetmenizi önlemektir.

Golden Visa Nedir ve Nasıl Çalışır?

Golden Visa, bir ülkeye onaylı bir yatırım yaparak kendiniz ve aileniz için yasal oturma izni elde ettiğiniz programların ortak adıdır. Türkçede genellikle 'yatırımla oturum' olarak geçer. Yatırım; gayrimenkul, yatırım fonu, şirket kuruluşu, devlet tahvili ya da bağış gibi farklı biçimlerde olabilir ve ülkeden ülkeye değişir.

Önemli bir ayrımı baştan netleştirelim: Golden Visa programlarının çoğu doğrudan vatandaşlık değil, OTURMA İZNİ verir. Vatandaşlık genellikle belirli yıllar yasal ikametten sonra, ayrı bir başvuruyla gelir. 'Yatırımla vatandaşlık' (doğrudan pasaport) ise çok daha az ülkede ve çok daha sıkı koşullarda mümkündür; Avrupa Birliği içinde bu yöntem artık fiilen kapanmıştır.

Programların cazibesi; AB/Schengen bölgesinde serbest dolaşım, çoğunda çok düşük fiziksel kalma şartı (yılda birkaç gün), eşe ve çocuklara hatta bazı durumlarda ebeveynlere kadar uzanan aile kapsamı ve uzun vadede daimi oturum/vatandaşlık ihtimalidir. Vize11 olarak ilk adımda 'siz ne için istiyorsunuz?' sorusunu netleştiririz: serbest dolaşım mı, vatandaşlık mı, yatırım getirisi mi, eğitim mi? Çünkü doğru program bu hedefe göre değişir.

Portekiz Golden Visa 2026: Avrupa'nın En Popüler Programı

Portekiz Golden Visa, düşük fiziksel kalma şartı ve aile dostu yapısıyla yıllardır en çok tercih edilen programlardan biridir. 2026 itibarıyla önemli bir gerçeği bilmek gerekir: 2023'teki reformla gayrimenkul yatırım rotası KALDIRILMIŞTIR. Yani artık ev alarak Portekiz Golden Visa'sı alınamaz.

Güncel başlıca rotalar; onaylı yatırım fonlarına yatırım (yaygın olarak yaklaşık 500.000 € seviyesinden başlayan) ve kültürel/sanatsal alanda bağış (genellikle 200.000 €'dan başlayan) ile bilimsel araştırma veya iş kurma temelli seçeneklerdir. Yatırımın en az beş yıl korunması beklenir.

Fiziksel kalma şartı oldukça esnektir; programın cazibesinin temel nedenlerinden biri budur (uygulamada ilk yıl birkaç gün, sonraki dönemlerde de düşük bir kalma şartı). Daimi oturuma kart tarihinden itibaren 5 yıl sonra hak kazanılabilir.

Dikkat edilmesi gereken kritik bir 2026 gelişmesi: Portekiz vatandaşlık (uyrukluk) yasasında reform yapılmış ve VATANDAŞLIK SÜRESİ uzatılmıştır. Eski 5 yıllık vatandaşlık eşiği yerine, yeni düzende süre çoğu yabancı için 10 yıla (bazı millet gruplarında 7 yıla) çıkarılmıştır. Mevcut başvurular için geçiş kuralları bulunduğundan, sürenin sizin durumunuzda nasıl işleyeceğini Vize11 ile birebir netleştirmeniz şarttır. Özetle: Portekiz hâlâ güçlü bir OTURUM programıdır, ancak 'hızlı vatandaşlık' beklentisiyle girilmemelidir.

Yunanistan Golden Visa 2026: Gayrimenkulle Oturum

Yunanistan, gayrimenkul üzerinden oturum almak isteyenler için Avrupa'daki en bilinen seçenektir. Ancak 2024'te yürürlüğe giren yeni düzenleme (Yasa 5100/2024) ile eşik tutarları ciddi biçimde yükseltilmiş ve bölgesel bir kademe sistemi getirilmiştir.

2026 itibarıyla gayrimenkul rotası kabaca üç kademelidir: yüksek talep gören bölgelerde (örneğin Atina, Selanik merkezleri, popüler adalar) yaklaşık 800.000 €; diğer bölgelerde yaklaşık 400.000 €; ve belirli restorasyon/dönüşüm projelerinde sınırlı koşullarla daha düşük (yaklaşık 250.000 €) seçenek bulunur. Hangi bölgenin hangi kademeye girdiği ve düşük kademeli istisnaların koşulları kritik öneme sahiptir.

Yeni kurallarda önemli bir kısıtlama da kullanım biçimine getirilmiştir: Golden Visa kapsamındaki gayrimenkulün kısa dönem kiralamada (Airbnb tarzı) kullanılması yasaklanmıştır; ihlali oturum iptaline ve idari para cezasına yol açabilir. Bu, 'yatırımdan kira geliri' planlayanlar için doğrudan etkili bir konudur.

Yunanistan'ın güçlü yanı; fiziksel kalma zorunluluğunun olmaması ve geniş aile kapsamıdır. Zayıf yanı ise vatandaşlığa giden yolun uzun ve dil/entegrasyon şartlarına bağlı olmasıdır. Vize11 olarak bölge seçimi, doğru kademeyi tutturma ve kullanım kısıtlarına uygun yatırım planlaması konusunda yönlendirme yapıyoruz.

Malta 2026: Vatandaşlık Kapandı, Oturum (MPRP) Devam Ediyor

Malta uzun yıllar 'yatırımla doğrudan AB vatandaşlığı' (MEIN) ile tanınıyordu. Bu konuda en kritik 2026 gerçeği şudur: Avrupa Adalet Divanı (ABAD), Nisan 2025'te Malta'nın yatırımla vatandaşlık programının AB hukukuna aykırı olduğuna hükmetmiş ve program 2025 yazında sona ermiştir. Dolayısıyla 'Malta pasaportunu satın alma' artık mümkün değildir; internette aksini söyleyen içeriklere itibar edilmemelidir.

Buna karşın Malta'nın YATIRIMLA DAİMİ OTURUM programı (MPRP – Malta Permanent Residence Programme) yürürlüktedir. MPRP, AB/EEA dışı vatandaşlara Malta'da daimi oturma hakkı sunar ve Schengen bölgesinde serbest dolaşım sağlar.

MPRP'nin temel unsurları kabaca şöyledir: en az yaklaşık 375.000 € değerinde gayrimenkul satın alma VEYA yıllık asgari 14.000 € (5 yıl için toplam 70.000 €) kira; ayrıca devlete ödenen idari ve katkı bedelleri ile yerel bir STK'ya bağış; başvuranın belirli bir varlık eşiğini (likit varlık dâhil) karşılaması beklenir. Gayrimenkulün en az beş yıl tutulması gerekir. Programın güçlü yanı, oturumu sürdürmek için Malta'da fiilen yaşama zorunluluğunun olmamasıdır.

Kısacası Malta artık 'vatandaşlık' değil 'daimi oturum' ülkesidir. Vize11, MPRP'nin güncel bedellerini, varlık ve kaynak (due diligence) şartlarını ve aile kapsamını profilinize göre değerlendirip uygunluğunuzu önceden test eder.

Diğer Açık Programlar: İtalya, Macaristan ve Kapanan Kapılar

Avrupa'da harita hızla değişiyor; bu yüzden hangi kapının açık, hangisinin kapalı olduğunu bilmek karar verirken belirleyicidir.

KAPANAN PROGRAMLAR: İspanya, Golden Visa programını Nisan 2025'te (özellikle gayrimenkul rotasını) kapatmıştır; artık İspanya'da ev alarak oturum alınamaz. Malta'nın doğrudan vatandaşlık programı da yukarıda anlatıldığı gibi sona ermiştir.

İTALYA YATIRIMCI VİZESİ: İspanya'nın çekilmesiyle öne çıkan programlardan biridir ve 2025'te başvuruların belirgin biçimde arttığı bildirilmiştir. Başlıca rotalar; yenilikçi İtalyan girişimine yaklaşık 250.000 €, İtalyan limited şirketine 500.000 €, hayırsever projeye 1 milyon € ve devlet tahvillerine 2 milyon € yatırımdır. İtalya, gayrimenkul değil iş/finans odaklı bir oturum programı sunar.

MACARİSTAN MİSAFİR YATIRIMCI PROGRAMI (Guest Investor): 2024'te açılmıştır. Onaylı bir gayrimenkul fonuna yaklaşık 250.000 € yatırım veya bir yükseköğretim kurumuna büyük tutarlı bağış rotaları öne çıkar; doğrudan gayrimenkul rotası 2025 başında kaldırılmıştır. Programın dikkat çekici yanı, uzun süreli (yenilenebilir) izin ve fiziksel kalma şartının bulunmamasıdır.

Her programın 'güçlü' ve 'zayıf' yanı farklıdır: kimi düşük tutar, kimi hızlı işlem, kimi düşük kalma şartı, kimi de güçlü vatandaşlık yolu sunar. Vize11, bu seçenekleri yan yana koyup hedefinize en uygun olanı belirler.

Yatırımla Oturum mu, Yatırımla Vatandaşlık mı? Doğru Tercih

Bu iki kavramı karıştırmak, en sık yapılan ve en pahalı hatadır. İkisinin amacı ve sonucu farklıdır.

YATIRIMLA OTURUM (Golden Visa / residence by investment): Size ve ailenize o ülkede yasal olarak yaşama, gelip gitme ve Schengen'de dolaşma hakkı verir. Pasaportunuz değişmez. Portekiz, Yunanistan, Malta (MPRP), İtalya ve Macaristan programları bu kategoridedir. Vatandaşlık, ancak yıllar süren yasal ikamet ve ek şartlardan (dil, entegrasyon, kalma süresi) sonra ayrı bir başvuruyla gündeme gelir.

YATIRIMLA VATANDAŞLIK (citizenship by investment): Doğrudan ikinci bir pasaport sunar. AB içinde bu yol fiilen kapanmıştır (Malta örneği). AB dışında bazı ülkelerde (örneğin Karayipler programları) hâlâ mevcuttur, ancak bunlar AB/Schengen vatandaşlığı sağlamaz ve ayrı bir değerlendirme gerektirir.

Doğru tercihi belirleyen sorular şunlardır: Asıl hedefiniz serbest dolaşım ve 'B planı' mı, yoksa mutlaka ikinci pasaport mu? Ailede kimler dâhil olacak? Hedef ülkede gerçekten yaşamayı düşünüyor musunuz, yoksa minimum kalma şartı mı arıyorsunuz? Bütçeniz gayrimenkule mi, fona mı, bağışa mı uygun? Vergi durumunuz nasıl etkilenir? Vize11, bu soruları sizinle netleştirip 'oturum mu yoksa vatandaşlık hedefli oturum mu' kararını veriye dayalı şekilde almanızı sağlar.

Vize11 ile Golden Visa Süreci ve Riskler

Golden Visa süreci, 'yatırımı yap, pasaportu al' kadar basit değildir. Kaynak gösterimi (funds of source), karaparayla mücadele (AML) ve due diligence kontrolleri her programda giderek sıkılaşmaktadır. Eksik veya tutarsız belge, doğrudan ret nedenidir.

En sık karşılaşılan riskler şunlardır: yanlış ülke/rota seçimi (örneğin kapanmış bir programa yönelmek), eşik tutarını yanlış bölgede tutturmak (Yunanistan kademeleri), yatırımın kullanım kısıtlarını gözden kaçırmak (kısa dönem kiralama yasağı), parasal kaynağı ispat edememek ve vergi/miras planlamasını hesaba katmamak.

Vize11 olarak süreci dört aşamada yönetiriz: (1) Ücretsiz uygunluk analizi ve doğru program/rotanın belirlenmesi; (2) belge listesinin çıkarılması, tercüme ve apostil/tasdik dâhil eksiksiz dosya hazırlığı; (3) yatırımın doğru ve kurallara uygun yapılması, başvurunun resmi makamlara sunulması; (4) onay, kart teslimi, yenileme ve uzun vadede daimi oturum/vatandaşlık takibi.

81 ilde hizmet veriyor, süreci uzaktan da yürütebiliyoruz. Hiçbir zaman 'garanti vatandaşlık' veya gerçek dışı tutar vaadinde bulunmayız; size yalnızca güncel, doğrulanabilir ve hukuken sağlam bilgi sunar, yatırımınızı koruyacak şekilde ilerleriz. Hedefinize uygun ülkeyi birlikte belirlemek için Vize11 ekibiyle iletişime geçin.